MERCATO IMMOBILIARE SEMPRE MENO IMMOBILE

Il mercato immobiliare in Italia ha subito già dal 2005, prima quindi della grande crisi finanziaria esplosa nel 2008, una contrazione di valori e volumi tali da far dire a Bankitalia che la ripresa del settore difficilmente potrà tornare in breve termine ai livelli raggiunti tra la fine degli anni Novanta e la crisi. Certo dal 2005 al 2015 abbiamo assistito a una progressiva per certi versi drammatica contrazione delle compravendite(passate da 858mila a 500mila), a un calo generalizzato dei prezzi e a una perdita di valore delle unità immobiliari, stimabile intorno al -40%. Una concomitanza di fattori che ha inoltre contribuito a una diminuzione sul ritorno degli investimento, passato dal 6,5% del 2005 al 2,5% e ha reso l’italiano consapevole del fatto che il valore dell’immobile non sempre è destinato ad aumentare. Secondo questa analisi, a pesare influiscono ancora soprattutto i problemi di accesso al credito di giovani e stranieri, ovvero proprio quelle fasce di popolazione che nell’ultimo decennio hanno sostenuto la domanda di abitazioni, nonché “un contesto demografico meno favorevole del passato”.

Questi  fattori spingeranno, secondo gli analisti,  verso modelli di crescita dell’intero comparto immobiliare molto diversi dal passato. Gli scenari futuri saranno caratterizzati dalla “crescente attenzione alle tematiche della salvaguardia del paesaggio e delle aree verdi, al miglioramento delle condizioni di sicurezza, alla riqualificazione del patrimonio abitazione esistente, al miglioramento dell’efficienza energetica. In questo contesto il settore sta evolvendo dall'”offerta di nuove abitazioni” per puntare all'”offerta di servizi abitativi” fra questi ultimi rientra la maggiore disponibilità di case in affitto o anche il “social housing”.

Secondo un’ inchiesta condotta da SoldiExpert SCF, società di consulenza finanziaria specializzata nei consigli sugli investimenti, «gli italiani hanno esagerato nella loro passione per la casa (rappresenta la maggiore ricchezza del Paese) e gli effetti di una cattiva “asset allocation” si iniziano a vedere in molte famiglie che si ritrovano in mano una ricchezza non proprio semplice da smobilizzare e costosa da mantenere». Le difficoltà a liquidare gli immobili a un prezzo giudicato congruo porta quindi a mettere a frutto il proprio patrimonio affittandolo. “Airbnb”, il sito che consente di dare in locazione la propria casa in tutto il mondo anche per pochi giorni, dice che siamo il terzo mercato al mondo come fatturato preceduti solo da Usa e Francia. Il problema è che così facendo il mercato delle compravendite resta al palo.

A spingere la domanda di abitazioni negli Anni Novanta furono la crescita della popolazione residente e soprattutto l’aumento del numero delle famiglie con un boom acquisti di +75%. A partire dal 2007 gli acquisti cominciarono a contrarsi e nel 2013 erano più che dimezzati determinando l’accumulo di uno stock di abitazioni invendute stimato intorno a 500 mila unità nel 2012.

Ma è il presente che zavorra ancor di più i valori del mattone. Dell’ elemento tasse è stato detto quasi tutto. E non fa mai male ricordare che negli ultimi 5 anni il carico tributario sulla prima casa è cresciuta fino al 350%. Per intenderci: su una residenza di categoria A/2 con superficie di 100 metri quadrati abitata da una famiglia di tre persone il proprietario tra Tasi e tassa rifiuti ha pagato in media (sui trenta capoluoghi più popolosi d’ Italia) una maggiorazione del 142%.

Anche per questi motivi, l’inversione del ciclo immobiliare che timidamente ha mosso il mercato dal 2014, non si è riflessa subito nella dinamica delle quotazioni residenziali nominali. Dopo essere aumentati di oltre il 60% tra la fine del 1998 e il 2006, i prezzi hanno continuato a crescere ancora fino al primo semestre 2008 e hanno sostanzialmente ristagnato fino a tutto il 2011 osserva Bankitalia. Solo a partire dal 2012 la crisi del settore si è riflessa sui prezzi e questi hanno iniziato a calare in misura significativa nell’arco del biennio 2012-2013 accumulando una riduzione del 9,5% che al netto dell’inflazione al consumo è stata ancora più pronunciata (-20% circa) rispetto al 2007.

I dati che quest’anno vengono raccolti da diverse Banche dati, ci parlano finalmente di numeri positivi, se non per i valori, quantomeno per il numero di transazioni sottoscritte. Quella registrata nel secondo trimestre dell’anno dall’Istat è una crescita apparentemente reale, che non privilegia solo le città capoluogo, ma rileva percentuali in rialzo ovunque, al Nord come al Sud, nei capoluoghi di regione ma anche nei comuni minori e in tutti i comparti immobiliari.

L’Istituto Nazionale di Statistica parla di 161.357 convenzioni notarili, rogiti o atti di compravendita, in crescita del 6,2% rispetto allo stesso periodo del 2014. Non era andata così bene nel precedente trimestre, quando lo stesso dato aveva fatto registrare nel complesso un -3,6% sull’anno precedente, con il comparto commerciale e alcune realtà territoriali più sacrificate che avevano penalizzato la crescita del residenziale.

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Le percentuali rilevate dall’Istat si allineano a quelle già fornite dall’Agenzia delle Entrate, che aveva parlato di un +6,8% ma in riferimento alle compravendite e non agli atti notarili registrati dagli Archivi distrettuali, che possono anche avere ad oggetto più unità immobiliari.

In questo caso, nel secondo trimestre dell’anno il 97,3% delle transazioni riguarda immobili a uso abitativo o accessori, con 151.184 transazioni registrate e 9.299 compravendite a uso economico, il 5,8% secondo quanto rilevato dall’Istat. Solo uno 0,5% delle unità immobiliari compravendute sono multiproprietà o immobili a uso speciale.

Una crescita globale dunque, con valori positivi nel comparto degli immobili residenziali delle aree metropolitane (+8%) e nei piccoli centri (+5,4%), ma anche degli immobili a uso economico (+1,9% in entrambe le tipologie di centri), con il Nord-est che mette a segno un +10,8% e +11,8% per i due comparti e le Isole, dove il settore accessori supera il +8% degli immobili a uso abitativo e realizza un +10%.

Relativamente alle vendite nel settore economico, gli aumenti si registrano anche nel centro e sud Italia, che con un rispettivo +16,4% e +2,1% realizzano numeri migliori rispetto al Nord, in perdita di circa l’1%, e alle Isole che fanno segnare il dato peggiore, -11,8%.

Portando poi l’indagine all’intero primo semestre dell’anno, vediamo come le compravendite aumentano dell’1,5% globale rispetto al 2014, ma così distribuito: +1,8% per il settore abitativo, -1,8% per il comparto a uso economico. Il totale delle transazioni è di 156.334.

Leggendo le dichiarazioni dell’Abi, si può pensare che il presupposto di un andamento positivo del mercato delle compravendite sia una performance favorevole del mercato dei finanziamenti. Così, il secondo trimestre dell’anno è stato positivo anche in termini di mutui concessi da parte di banche e finanziarie, con un +23,1% e 88.173 nuovi dossier, in rialzo rispetto al +16% registrato nei primi sei mesi dell’anno.

Invitiamo comunque a leggere questi dati con la lente delle Tabelle pubblicate dalla Banca d’Italia, ove risulta che lo stock di finanziamenti a medio-lungo termine per mutui è leggermente inferiore a quello dello scorso anno. Il credit-crunch comunque non è ancora rientrato, colpendo ora soprattutto le imprese, ma non favorendo neanche una decisa ripresa delle erogazioni.

Le flessioni congiunturali e tendenziali sono dovute alle diminuzioni dei prezzi sia delle abitazioni nuove (-0,3% rispetto al primo trimestre 2015, -2,0% rispetto allo stesso trimestre del 2014) sia di quelle esistenti (-0,1% su base congiunturale, -3,5% su base annua).

Pur persistendo un quadro di generale flessione dei prezzi delle abitazioni, continua la progressiva, seppur lenta, riduzione dell’ampiezza delle diminuzioni tendenziali, grazie soprattutto alla minore flessione dei prezzi delle abitazioni esistenti (il differenziale in valore assoluto tra la variazione tendenziale dei prezzi di queste ultime e quella dei prezzi delle abitazioni nuove si riduce infatti a 1,5 punti percentuali, registrando un nuovo minimo da quando è possibile calcolare la serie storica delle variazioni tendenziali dell’IPAB).

La persistenza delle riduzioni di prezzo si manifesta in un quadro che è comunque in ripresa nel mercato immobiliare residenziale in termini di numero di compravendite (+8,2% su base annua nel secondo trimestre 2015 secondo i dati diffusi dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate).

In media, nel primo semestre del 2015, rispetto allo stesso periodo del 2014, i prezzi delle abitazioni diminuiscono del 3,3%, sintesi di un calo del 2,0% per quelle nuove e del 3,8% per quelle esistenti.

Con le stime preliminari del secondo trimestre 2015 la diminuzione dei prezzi delle abitazioni rispetto al 2010 raggiunge il -14,0%. Alla riduzione concorrono sia le abitazioni esistenti sia le nuove, i cui prezzi sono scesi rispettivamente del 19,0% e dell’1,9%.

In questa situazione di mercato, sta cambiando drasticamente anche il modo di cercar casa. Questi anni sono stati caratterizzati e lo saranno sempre di più dal boom della ricerca sul web. Dieci anni fa solo il 9% delle ricerche di una casa avveniva su Internet, oggi siamo al 63% e tra dieci anni secondo le stime di Immobiliare.it si arriverà all’80%. Si è inoltre assistito a un mutamento significativo della domanda di immobili residenziali a partire dalla tipologia contrattuale: mentre nel 2005 il 71% di chi comprava casa puntava all’acquisto, ora siamo al 58%, tra dieci anni arriveremo a un testa a testa tra affitto e compravendita(44% vs.49%).

In questo quadro nazionale del mercato, si inserisce un nuovo player temibile. Le principali Banche italiane (Intesa San Paolo e Unicredit in primis) hanno creato proprie Società di Intermediazione Immobiliare, che a breve diventeranno il primo operatore nazionale per proposte e volumi intermediati.

Con questa novità è chiaro che la battaglia iniziata ormai anni fa da Fiaip alla quale si è unita di recente Fimaa, non ha alcuna possibilità di riuscita. Insieme le due banche hanno oltre la metà del mercato mutui italiano, con una potenza e credibilità impossibili da emulare per le associazioni ma anche per le grandi insegne del franchising. Restano però alcune considerazioni. La prima riguarda il perché di queste operazioni? Se è comprensibile che le banche abbiano interesse a commercializzare sul mercato rapidamente gli immobili oggetto di garanzia per un finanziamento incagliato, non è chiara la strategia. Avrebbe senso appoggiarsi a operatori già presenti sul mercato, se si volesse solo liberarsi degli immobili. Sembra invece che le banche seguano un altro disegno: valorizzare il proprio brand e fidelizzare i clienti.
Forse alla analisi manca qualche elemento ma se i ricavi dell’operazione deriveranno solo dalle compravendite, il conto economico sarà un disastro. Compravendite ferme, con proiezioni immutate nel medio periodo, e concorrenza agguerrita non sono certo elementi che possono convincere i vertici delle banche a lanciarsi in operazione così complesse. Se non è la motivazione economica, allora perché mettere in agitazione tutto il settore? Non sarebbe stato più semplice e meno oneroso comprare un grande operatore?
Visto che i dirigenti di Intesa e Unicredit il loro lavoro lo sanno fare, forse la spiegazione è altrove. Forse nel ricollocamento del personale in esubero, anche dopo le pesanti riduzioni annunciate ultimamente. Il mondo bancario è cambiato e il personale è evidentemente in eccesso, oltre che poco qualificato, tanto da costituire una zavorra per gli istituti di credito. Forse il settore delle agenzie immobiliari e della mediazione immobiliare in genere viene visto come un polmone che possa agevolare la transizione del personale.

Un’ operazione così atipica offre alcuni spunti di riflessione e di preoccupazione.

Innanzitutto, la forza contrattuale dovuta anche alla disponibilità alla concessione dei mutui per l’acquisto, potrebbe falsare la libertà di decisione dell’acquirente, ovviamente influenzato nelle sue scelte dalla disponibilità finanziaria propria e garantita da un credito, forse non orientato semplicemente dalla solidità reddituale del prenditore. Ancora, i prezzi di carico del patrimonio immobiliare in mano alle Banche, ampio e generalmente pervenuto a seguito di crisi finanziarie aziendali o personali, a prezzi spesso di asta giudiziaria, danno al concorrente bancario una forza di offerta invincibile, se raffrontata a quella degli Operatori tradizionali, generalmente legati ai prezzi di mercato.

Le informazioni di natura patrimoniale, reddituale e finanziaria di cui dispone una banca potrebbero, inoltre, comportare un’influenza sul proprio correntista, nel momento della compravendita immobiliare, tale da rappresentare una grave ingerenza sulle scelte di carattere patrimoniale che egli si trova ad effettuare ed un indebito condizionamento da parte degli istituti di credito, secondo la definizione riportata dal Codice del consumo.
E’ questa la posizione condivisa da molte associazioni di categoria del comparto immobiliare che non comprendono come  tali principi di rigida e netta separazione tra i due settori (creditizio e  immobiliare), nonché di terzietà ed imparzialità del mediatore,  possano essere elusi nel momento in cui  gli istituti di credito potrebbero diventare  proprietari e controllare il 100 per cento delle proprie agenzie immobiliari. Ed oltretutto, sottolinea Fiaip, si concede la possibilità agli istituti di credito  di aprire agenzie immobiliari all’interno delle proprie filiali bancarie, come sta già avvenendo. Lo sviamento di clientela verso realtà poco professionali e dalla operatività un po’ oscura, sarebbe sicuro e dirompente.

Se le norme contenute nel Disegno Legge sulla Concorrenza attualmente in discussione, permetteranno questa operazione in larga scala, gli Operatori credono che potrebbe essere violata anche la divisione di interessi tra le Aziende che concedono il credito ed i venditori del bene, che potrebbero essere emanazione dello stesso Istituto, con gravi conflitti di interesse ben evidenti. Tutto questo, si pensa, potrà andare a grave detrimento delle tasche dei compratori, oltre che alla regolarità del mercato, così come è sempre stato regolato finora.

 

 

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