I fondi immobiliari alla ricerca di un ruolo.

Assogestioni (http://www.ass.417ogestioni.it/index.cfm/3,143,11050/21004_2015_1.pdf) fotografa la situazione dei fondi immobiliari italiani, che oggi rappresentano il 3% del totale del risparmio italiano; alla fine di giugno 2015 gli investimenti (AUM) dei 262 fondi erano pari a 46.215 milioni di euro, di cui 42.921 milioni, il 92,9%, in investimenti immobiliari, e 3.374 milioni (il 7,3%) in strumenti di liquidità.
I fondi si sono sviluppati negli anni attraverso acquisti e conferimenti di immobili da parte dei sottoscrittori: il 91% degli investitori sono operatori qualificati (banche, assicurazioni, società di gestione, finanziarie, investitori con importanti asset immobiliari) ed il 9% sono risparmiatori, il c.d. mercato retail. Dei 262 fondi immobiliari italiani, 238 sono fondi riservati e 24 i fondi retail; i 187 fondi riservati ad apporto (costituiti attraverso conferimenti di immobili) hanno un totale investito di 31.107 milioni, il 76% delle attività complessive dei fondi; i restanti 75 fondi ordinari hanno investimenti totali di 11.108 milioni.
Guardando alla distribuzione geografica degli investimenti immobiliari, il 44,0% degli immobili si trova nel Nord Ovest, il 33,8% al Centro, il 12,4% nel Nord Est, il 75,% nel Sud e nelle Isole, il 2,4% all’estero.
La tipologia degli investimenti per uso e natura vede gli Uffici rappresentare il 44,8% degli investimenti (13.847 milioni), il Residenziale il 13,4% (3.417 milioni), il Commerciale il 13,0% (1.470 milioni), l’Industriale il 3,4%, Turistico-Ricettivo il 4,3%, l’uso Logistico il 2,9%, il Residenziale Sanitario l’1,5%, altre destinazioni il 12,7%.
I fondi focalizzati sull’investimento in immobili destinati ad Uffici sono 71, Residenziale 46, Commerciale 17, Turistico-Ricettivo 12, Logistica 3, Residenziale Sanitario 2, Misti 59, altro 31.
L’industria dei fondi immobiliari presenta una significativa concentrazione: le prime 5 società di gestione coprono il 58% degli attivi investiti, con la prima società (Idea Fimit) che gestisce 6.502 milioni, seguita da Investire (4.807 milioni), Generali RE (3.978 milioni), BNP Paribas Reim (3.415 milioni), Fabrica (3.049 milioni).
La struttura patrimoniale dell’universo dei fondi immobiliari vede il patrimonio netto (rappresentato dal valore attuale delle sottoscrizioni fatte dagli investitori) a 31.046 milioni, il 67,2% del totale attivo, ed il debito finanziario a 14.442 milioni, il 31,2%: i fondi hanno quindi utilizzato la leva finanziaria per sostenere gli acquisti fatti negli anni.
Nel periodo considerato (primo semestre 2015), la nuova raccolta è stata di 791 milioni (fondi riservati), mentre proventi e rimborsi sono stati 969 milioni (per 256 milioni distribuzione di proventi ai sottoscrittori dei fondi retail).
Anche lo stato ha ritenuto di utilizzare i fondi immobiliari per “deconsolidare” parte del patrimonio immobiliare, apportando sinora 4.500 milioni di immobili in fondi riservati; una recente analisi (Osservatorio risorsa patrimonio Italia), esaminando anche le osservazioni della Corte dei Conti che evidenzia la poca trasparenza di alcuni di questi fondi dedicati al patrimonio immobiliare pubblico (trasparenza limitata ai fondi retail quotati, che sono 2: Alpha e Beta): “si presenta con indiscutibili connotazioni di scarsa trasparenza”, aggiungendo che “il prezzo di trasferimento degli immobili è stato (…) al di sotto del valore di mercato stimato (…) e congruito dall’agenzia del Territorio” e che il rendimento della locazione degli immobili dell’8,14% pagato dal conduttore pubblico Impdap (che ha continuato ad utilizzare gli immobili, dopo il loro conferimento al fondo, locatore) fosse superiore al rendimento stimato da un Osservatorio di settore, nell’intorno del 5-6%. Lo stato ha quindi dovuto assicurare e pagare tali canoni superiori a quelli prevalenti di mercato altrimenti non avrebbe potuto “far cassa” ( e liberare risorse pubbliche) al momento del conferimento al fondo, lasciando al proprietario locatore (i fondi) un margine di “sicurezza” ulteriore; ad ulteriore conferma della situazione complessivamente onerosa per lo stato, nelle analisi indicate viene rilevato come i costi ed oneri di gestione dei fondi immobiliari riservati (dati riferiti ai 2 fondi quotati), comprensivi di commissioni varie (esperti, banche, consulenti,…) abbiano oscillato fra un massimo del 9,3% (2007, fondo Beta) e gli attuali 2,8% (fondo Beta) e 4,7% (fondo Alpha).
Secondo la ricerca condotta, l’intera operazione fatta con gli apporti di immobili pubblici fatti nei fondi immobiliari non ha sinora contribuito ad una adeguata e necessaria razionalizzazione degli spazi occupati dallo stato, centrale e periferico, mentre limitata è stata l’attività di manutenzione straordinaria sugli immobili conferiti.

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